So beeinflusst die Zinsen und die Tilgungshöhe Ihre Gesamtlaufzeit der Finanzierung

Die Höhe der Tilgung bestimmt, wann Sie schuldenfrei sind!

Die Tilgung ist das Herzstück der Immobilienfinanzierung. Sie bestimmt nämlich, wie schnell Sie Ihre Immobilie zurückzahlen, wie hoch Ihre monatliche Belastung ist und wann Sie schuldenfrei sind. Unsere Tipps helfen Ihnen, Ihre optimale Tilgungsrate zu finden.

Wie lange Sie benötigen, um das Baudarlehen vollständig zurückzuzahlen, hängt maßgeblich von der Höhe der Darlehenszinsen und der Tilgungsrate ab. Allgemein gilt, dass Sie den Baukredit spätestens bis zum Eintritt ins Rentenalter getilgt haben sollten. Anhand unserer Beispielrechnung können Sie nachvollziehen, wie wichtig es ist, eine Baufinanzierung in der richtigen Höhe zu tilgen, um rechtzeitig schuldenfrei zu sein.

 

Die Rechnung unterliegt der Annahme, dass Sie ein Baudarlehen von 100.000 € aufnehmen. Der Zins ist auf 10 Jahre festgeschrieben. Verändert man nun den Zinssatz und die Höhe der Tilgung, verlängert oder verkürzt sich die Laufzeit des Baukredits. Sie schwankt bei dieser Beispielrechnung je nach Zinshöhe und Tilgungsrate zwischen 52 und 31 Jahren.

 

Die Beispielrechnung macht deutlich: Achten Sie bei der Baufinanzierung nur auf die Bauzinsen und nicht zusätzlich auf eine ausreichend hohe Tilgung, ergeben sich schnell Laufzeiten von 50 Jahren und mehr. Unser Tipp: Wählen Sie von Anfang an einen höheren Tilgungssatz von mindestens 2 % oder mehr und vereinbaren Sie zusätzlich noch Sondertilgungen, damit sich die Laufzeit weiter verkürzt.

 

Was bedeutet Tilgung?

Die häufigste Darlehensform der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie das Darlehen über die gesamte Kreditlaufzeit in Form einer festen monatlichen Rate zurück, die sogenannte Tilgung. Diese Rate setzt sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammen.

Zinsanteil variiert je nach Darlehenssumme

Auf die Höhe des Zinsanteils können Sie keinen Einfluss nehmen. Diese wird von verschiedenen Faktoren wie dem Sollzins, der Darlehenssumme sowie Ihrer Kreditwürdigkeit bestimmt. Die Höhe des Tilgungsanteils können Sie dagegen frei bestimmen.

Tilgungsanteil - So funktioniert das Herzstück Ihrer Baufinanzierung

Mit dem Tilgungsanteil bezahlen Sie die eigentliche Kreditsumme zurück. Die Tilgung muss insgesamt mindestens einen Prozent der Kreditsumme betragen. Bei der Höhe des Tilgungsanteils ist entscheidend, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf und bis wann Sie das Baudarlehen zurückgezahlt haben möchten. Dabei gelten folgende goldene Regeln:

Annahme für die Beispielrechnung: Darlehen: 100.000,00 € - Zinsbindung: 10 Jahre

Tilgungssatz 1%

Sollzinssatz

  monatliche Rate effektiver Jahreszins

Restschuld nach

10 Jahren

Dauer bis schuldenfrei

 

2,3 % 275,00 € 2,32 % 88.768,00 €

52Jahre

1 Monat

 

2,5 % 291,00 € 2,53 % 88.651,00 €

50 Jahre

3 Monate

 

2,8 % 261,00 € 2,84 % 88.474,00 €

47 Jahre

10 Monate

 

 

Tilgungssatz 2 %

Sollzinssatz

  monatliche Rate effektiver Jahreszins Restschuld nach 10 Jahren

Dauer bis

schuldenfrei

 

2,3 % 358,00 € 2,32 % 77.537,00 €

33 Jahre 

5 Monate

 

2,5 % 375,00 € 2,32 % 77.304,00 €

32 Jahre

7 Monate

 

2,8 % 400,00 € 2,32 % 76.950,00 €

31 Jahre

5 Monate

 

 

hohe Tilgungsrate lohnt sich

Wie stark sich die Tilgungshöhe auf die Gesamtkosten und die Dauer einer Baufinanzierung auswirkt, zeigt Ihnen unsere Beispielrechnung zu Rate, Zins und Tilgung: Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen in Höhe von 180.000 Euro auf. Der Sollzins beträgt 2,8 %, die Sollzinsbindung 10 Jahre. Nach Ende der Zinsbindung liegt der Zinssatz unverändert bei 2,8 %.

 

Tilgung

  Rate Restschuld bisherige
Zinsleistung

Gesamtlaufzeit des Darlehens

 

1 % 570,00 € 159.255,14 € 47.655,14 €

47 Jahre und
9 Monate

 

2 % 720,00 € 138.510,23 € 44.910,23 €

31 Jahre und
4 Monate

 

3 % 870,00 € 117.765,28 € 42.165,28 €

23 Jahre und
7 Monate

 

4 % 1.020,00 € 97.020,41 € 39.420,41 €

19 Jahre

0 Monate

 

5 % 1.170,00 € 76.275,54 € 36.675,60 €

15 Jahre und
11 Monate

 

Vorteile höherer Tilgung

Vorteil 1: Verkürzung der Laufzeit

Der Vorteil einer hohen Tilgungsrate ist anhand dieser Beispielrechnung deutlich zu erkennen. Bereits bei einer Tilgung von 2 % verkürzt sich die Laufzeit einer Baufinanzierung gegenüber einer Tilgung von einem Prozent um mehr als 15 Jahre. Die Restschuld nach zehn Jahren ist zudem um über 20.000 € geringer.

 

Vorteil 2: Bessere Konditionen bei der Anschlussfinanzierung

Auch bei einer Anschlussfinanzierung hat eine höhere Tilgungsrate Vorteile: Aufgrund der niedrigeren Restschuld ist das neu aufzunehmende Baudarlehen nicht nur wesentlich kleiner, sondern auch erheblich günstiger. Außerdem wird eine schnelle Tilgung von vielen Banken mit einem Zinsrabatt belohnt. Dieser wirkt sich positiv auf die zu zahlende Zinsleistung aus und kann die aufgenommene Baufinanzierungssumme so noch einmal um mehrere tausend Euro senken

Bei einer konstanten Rate reduziert sich die Restsumme Ihrer Immobilienfinanzierung stetig, denn

  • mit jeder monatlichen Zahlung steigt der Tilgungsanteil, also die Kreditsumme, die Sie bereits an die Bank zurückgezahlt haben. Somit sinkt die Restschuld des Baudarlehens.
  • Dadurch, dass die Restsumme sinkt, verringert sich der Zinsanteil, denn die Zinskosten werden immer auf die Restsumme berechnet.

Bei einer hohen Tilgung fallen somit schneller weniger Zinsen auf den Restbetrag an. Eine niedrigere Tilgungsrate dagegen lässt den Zinsanteil langsamer sinken – Sie brauchen somit länger, um das Darlehen vollständig abzubezahlen. Das heißt im Umkehrschluss: Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller bezahlen Sie Ihre Baufinanzierung zurück.

Weshalb bei niedrigen Zinsen eine hohe Tilgungsrate sinnvoll ist

Besonders in Zeiten niedriger Bauzinsen ist es empfehlenswert, eine Tilgung von mindestens zwei Prozent oder mehr zu vereinbaren. Wir empfehlen Ihnen den Zinsunterschied zu nutzen und diesen in die Tilgung zu investieren.

 

Nehmen wir an, dass der Sollzins bei der obigen Beispielrechnung anstatt bei 2,8 bei 2,5 % liegt: Die Differenz von 0,3 % können Sie in Ihre monatliche Rate investieren. Das bedeutet, dass Sie anstatt mit 2,0 mit 2,3 % tilgen.

 

Die monatliche Rate von 720 € bleibt dabei gleich, die Restschuld nach zehn Jahren Zinsbindung sinkt aber auf 133.020,70 € (5.489,53 € weniger als bei 2,0 % Tilgung) und die Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung auf 29 Jahre und 6 Monate.

Sie profitieren bei dieser Vorgehensweise nicht nur von den niedrigen Bauzinsen, sondern sind gleichzeitig auch schneller schuldenfrei.

Kontakt

OLAF ZAHN | Immobilienfinanzierung
Kalenwall 1
38100 Braunschweig

Telefon:  0531/61281222
Telefax:  0531/61281229

Mobil:     0177/3285543
E-Mail:    info@olaf-zahn.de
Internet: www.olaf-zahn.de

Olaf Zahn - Mehr als kompetent und engagiert.

persönlich / sicher / unabhängig

Unsere Öffnungszeiten

Montag - Donnerstag09:00 - 19:00
Freitag09:00 - 12:00
Außerhalb der Öffnungszeiten können Sie uns erreichen über E-Mail: info@olaf-zahn.de

Druckversion Druckversion | Sitemap
© OLAF ZAHN | Immobilienfinanzierung