Finanzierungslexikon

Bei Immobiliengeschäften wird immer wieder eine Vielzahl von Fachbegriffen verwendet, von denen wir die am häufigsten vorkommenden nachstehend erläutern wollen. Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen.

 

Altlasten

Mit Altlasten werden Verunreinigungen von Grund und Boden einer Immobilie bezeichnet. Die jeweilige Kommune führt i.d.R. ein Altlastenkataster, dessen Einsicht empfehlenswert ist, wenn ein Grundstück gewerblich genutzt wurde oder wird.

 

Auflassung

Die Auflassung ist ein Fachbegriff aus dem Grundbuchrecht, und bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum an einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung wird durch einen Notar beim Grundbuchamt beantragt, wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis für die Immobilie bezahlt hat. Daraufhin trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch ein.

 

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers einer Immobilie auf die spätere Übertragung des Eigentums. Eine Auflassungsvormerkung wird i.d.R. unmittelbar nach Abschluss eines Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen, und dient als „Sperre“ im Grundbuch, damit eine Immobilie z.B. nicht zwei Mal verkauft werden kann oder Eintragungen vorgenommen werden, an denen ein Käufer nicht mitgewirkt hat. Eine Auflassungsvormerkung ist eine wichtige Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises.

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt auf Antrag eines Bauunternehmers bei Errichtung einer neuen Eigentumswohnungsanlage ausgestellt. Sie bescheinigt, dass alle in der Regel mit fortlaufenden Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren. Später wird anhand der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Teilungserklärung errichtet.

 

Annuität / Annuitätendarlehn

Annuitätendarlehn zeichnen sich durch gleichbleibende Rückzahlungsbeträge aus. Die Annuität (Rate) setzt sich aus dem vereinbarten Zins- und dem vereinbarten Tilgungsanteil zusammen.
Der Zinsanteil in Prozent bezieht sich immer auf den Ursprungskreditbetrag. Daher wird der in der gleichbleibenden Rate enthaltene Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer höher.

 

 

 

Bruttogrundfläche

Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der drei Bereiche a, b und c. Diese drei Bereiche sind wie folgt definiert:

Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik rot dargestellte Flächen.

Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik grün dargestellte Flächen.

Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. In der Grafik blau dargestellte Bereiche.

Für Berechnungen nach der Wertermittlungsrichtlinie werden nur die Bereiche a) und b) berücksichtigt, der Bereich c) sowie alle Balkone werden nicht zur Bruttogrundfläche gezählt. Nicht berücksichtigt werden weiterhin (in der Grafik grau dargestellt):

Konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume.

 

Baulasten / Baulastenverzeichnis

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Regelmäßig betrifft dies nachbarschaftliche Vereinbarungen z.B. zur Grenzbebauung oder Anbauten. Über Baulasten wird beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde ein Baulastenverzeichnis geführt, welches jeder Immobilienkäufer vor Abschluss eines Kaufvertrages einsehen sollte.

 

Bauzeitzins

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen (können). Da während der Errichtung eines Bauwerkes i.d.R. Abschlagszahlungen zu leisten sind, sind bei Kreditfinanzierung für diese Teilbeträge anteilig Zinsen zu entrichten. Da für private Bauherren dadurch oft eine sog. Doppelbelastung aus Verpflichtungen für die bisherige Immobilie und die neu zu errichtende Immobilie entstehen (können), empfiehlt es sich, dieses Thema vor Abschluss einer Finanzierung für einen Neubau mit der jeweiligen Bank zu besprechen.

 

Belastungsvollmacht

Kaufpreise für Immobilien werden i.d.R. mindestens teilweise durch Bankkredite finanziert. Dabei soll meist bereits der Kaufgegenstand für die kreditgebende Bank als Sicherheit dienen. Da der Kaufgegenstand sich bei Abschluss eines Kaufvertrages noch im Eigentum des Verkäufers befindet, erteilen Verkäufer in einem notariellen Kaufvertrag dem Käufer regelmäßig eine Vollmacht dahingehend, dass der Kaufgegenstand durch die Bank des Käufers bereits vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit dienen darf, wenn sichergestellt ist, dass die finanzierende Bank aus dem Darlehn zuerst die Kaufpreisansprüche des Verkäufers bedient. Die Überwachung dieser Vereinbarung stellt der Notar in einem sog. Treuhandauftrag sicher.

 

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf, und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewährt. Er liegt i.d.R. bei 60% bis 80% des Kaufpreises einer Immobilie und stellt regelmäßig die Finanzierungsobergrenze für Banken dar.

 

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank oder ein Kreditinstitut für ein bereitgestelltes Darlehn erhebt, welches noch nicht oder nicht in voller Höhe ausgezahlt ist.

 

Beschlusssammlung

Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Juli 2007 ist nach § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer gesonderten Beschlusssammlung vorgeschrieben. In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft seit 2007 erfasst. Die Beschlusssammlung soll insbesondere Käufern einer Eigentumswohnung die Möglichkeit geben, sich schnell und konkret einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Beschlüsse die bisherigen Eigentümer gefasst haben, da diese auch auf die die Zukunft gerichtet sein können (z.B. Investitionen, Modernisierungen). Auch abgelehnte Beschlussanträge sind in einer Beschlusssammlung erfasst. Die Beschlusssammlung wird vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, und kann dort eingesehen werden.

 

Besitz und Eigentum

Mit Übergabe einer Immobilie wird ein Käufer Besitzer einer Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt hat er regelmäßig die laufenden Kosten der Immobilie zu tragen, und darf diese nutzen. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Will ein Käufer z.B. schon vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises und / oder vor Eintragung als Eigentümer im Grundbuch Umbaumaßnahmen an einer Immobilie vornehmen, sind konkrete Vereinbarungen im Kaufvertrag hierzu empfehlenswert.

 

Bewirtschaftungskosten

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten der laufenden Instandhaltung und Unterhaltung einer Immobilie.

 

Beurkundung eines Kaufvertrages

Für die Einigung zwischen einem Verkäufer und einem Käufer über den Verkauf / Kauf einer Immobilie schreibt deutsches Recht die notarielle Beurkundung eines Vertrages vor. Dabei ist der Notar zu strikter Neutralität verpflichtet, und darf keine der beiden Parteien im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag anwaltlich oder einseitig beraten. Weiterhin hat der Notar u.a. sicherzustellen, dass sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien vollständig und rechtmäßig beurkundet werden.

 

Bodenwert / Bodenwertermittlung

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Dieser ist regelmäßig der beim Katasteramt bzw. Gutachterausschuss geführten Bodenrichtwertkarte zu entnehmen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter vollständig erschlossene Grundstücksfläche. Abweichungen des Grundstücks von dem in der Richtwertkarte beschriebenen Richtwertgrundstück durch wertbeeinflussende Umständen – wie Größe, Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes.

 

Cap-Darlehen

Cap-Darlehen sind Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei diesem Darlehen ist für eine bestimmte Laufzeit eine Obergrenze des variablen Zinssatzes im Voraus festgelegt, der sich regelmäßig am sog. EURIBOR als Referenzzinssatz richtet. Da diese Grenzen nicht überschritten werden, ist für den Kreditnehmer das Risiko, das üblicherweise mit einer variablen Verzinsung einhergeht, eingeschränkt. Die Vorteile bestehen darin, dass einerseits eine bestimmte Kalkulationssicherheit besteht, andererseits aber Sondertilgungen möglich sind. Allerdings sind zusätzlich zum Zins sog. Cap-Prämien zu entrichten. Diese Finanzierungsvariante sollten nur erfahrene Immobilieninvestoren wählen, die die laufende Zinsentwicklung stets beobachten.

 

Darlehensvertrag

Ein Darlehensvertrag ist ein Vertrag, auf dessen Grundlage sich ein Darlehensgeber (i.d.R. eine Bank) verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag für einen vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug erklärt sich der Darlehensnehmer bereit, Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen zu leisten. Ein Darlehensvertrag beinhaltet Vereinbarungen über den Geldbetrag, die Höhe von Zins- und Tilgungsleistungen sowie Sicherheiten.

 

Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung stellt das Gremium dar, in der alle Eigentümer einer Eigentumswohnungsanlage i.d.R. einmal jährlich zusammenkommen, und über die Gemeinschaft betreffende Dinge beraten. Dies können finanzielle Aspekte sein (Jahreswirtschaftsplan), oder bauliche Maßnahmen (Investitionen, Instandhaltung). Das Stimmrecht des jeweiligen Eigentümers ergibt sich aus der Teilungserklärung, zu der Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu errichten. Wichtige Grundlagen finden sich insbesondere im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

 

EURIBOR

Der Begriff EURIBOR ist die Abkürzung für „Euro Interbank Offered Rate“ und bezeichnet den Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Der Zinssatz ist variabel. Es besteht die Möglichkeit, mit Banken Darlehnsverträge abzuschließen, bei denen sich der Zinssatz am EURIBOR orientiert.

 

Effektivzins

Der Effektivzins wird häufig auch effektiver Jahreszins oder gebundener Sollzins genannt. Er bezeichnet die absehbaren jährlichen Kosten eines Kredites in Prozent des Ursprungskreditbetrages.

 

Erbbaurecht

Bei einem Erbbaurecht sind der Eigentümer des Grundstückes (Erbbaurechtsgeber) und der Eigentümer des / der aufstehenden Gebäude(s) (Erbbaurechtsnehmer) nicht identisch. Grundlage ist ein Erbbaupachtvertrag. Der Erbbaurechtsnehmer entrichtet dabei an den Erbbaurechtsausgeber einen Erbbauzins, der veränderlich ist, und sich an dem Wert des Grundstückes orientiert.

 

Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge werden von der jeweiligen Kommune nach § 127 Baugesetzbuch (BauGB) z.B. für Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen sowie Grün- und Umweltanlagen im jeweiligen Anliegergebiet erhoben. Für noch zu zahlende Erschließungsbeiträge haftet neben dem jeweiligen Eigentümer auch eine Immobilie selbst. Käufer einer Immobilie sollten sich vor Abschluss eines Kaufvertrages erkundigen, ob Maßnahmen umgesetzt wurden, die noch nicht abgerechnet sind.

 

Ertragswert / Ertragswertverfahren

Der Ertragswert beschreibt den Wert einer Immobilie im Verhältnis zu den durch die Nutzung der Immobilie nachhaltig zu erzielenden (Miet-) Erträgen unter Berücksichtigung üblicher Bewirtschaftungskosten. Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn bei der Kaufpreisbildung für die zu bewertende Immobilie die Erzielung nachhaltiger Erträge im Vordergrund steht.

 

Fälligkeitsmitteilung

Nach Abschluss eines Kaufvertrages kümmert sich der Notar darum, dass alle Voraussetzungen dafür vorliegen, dass der Käufer auch Eigentümer der Immobilie wird, und der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlen kann. Dies umfasst regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der zuständigen Gemeinde und die Löschung vom Käufer nicht übernommener Belastungen. Die Bestätigung darüber nennt man Fälligkeitsmitteilung.

 

Finanzierungsbestätigung

Unter dem Begriff Finanzierungsbestätigung versteht man eine Bestätigung einer Bank, dass die Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie gesichert ist. Diese wird von Banken vor Abschluss von Darlehnsverträgen erteilt, und dient dem Verkäufer als Sicherheit, dass ein Käufer den Kaufpreis auch bezahlen kann. Ohne Finanzierungsbestätigung des Käufers sollten Immobilienverkäufer keinen Kaufvertrag abschließen.

Bei Immobiliengeschäften wird immer wieder eine Vielzahl von Fachbegriffen verwendet, von denen wir die am häufigsten vorkommenden nachstehend erläutern wollen. Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen.

 

Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (BauNVO, § 19) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben:

Beispiel: GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

Bei der Ermittlung der GRZ werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen voll angerechnet.

 

Gebäudeversicherung

Für Einfamilienhäuser besteht regelmäßig eine Gebäudeversicherung. Wird eine Immobilie bei Kauf mindestens teilweise- finanziert, bestehen Banken i.d.R. mindestens auf einer Feuerversicherung. Der Versicherungsumfang kann aber auch z.B. um Risiken aus Leitungsbrüchen, Sturm und Hagel, oder Erdbeben, Hochwasser (sog. Elementarschäden) erweitert werden. Bei Verkauf eines Hauses geht die Gebäudeversicherung kraft Gesetzes auf den Käufer zunächst über. Daher sollten Käufer eines Hauses den bestehenden Versicherungsschutz genau prüfen, um insbesondere in der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung den Versicherungsschutz zu haben, den sie wünschen.

 

Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch Gemeinschaftseigentum genannt, gehören u.a. alle Flächen und Bestandteile einer Eigentumswohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören.

Jedem Miteigentümer gehört ein Anteil daran, aber kein bestimmter Anteil. Zum Gemeinschaftseigentum gehören i.d.R. Grund und Boden, Fassade, Dach und Dachstuhl, Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizung, Gas-, Strom- und Wasserleitungen bis zur Wohnung sowie von allen Bewohnern gleichermaßen nutzbare Flächen (z.B. Wäschekeller). Die laufende Instandhaltung obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

 

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art „Verfassung“ der Eigentümer einer Eigentumswohnungsanlage. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen, und ist veränderlich. In ihr können die Eigentümer im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

 

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (BauNVO, § 20), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Beispielrechnung: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²).

 

Gewährleistung

Bei Immobilienkaufverträgen sind zwei Arten von Gewährleistungsvereinbarungen üblich. Bei einem Neubau beträgt die Gewährleistungsfrist des Bauträgers für das Bauwerk in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Treten während dieser Zeit Mängel auf, muss ein Bauträger nachbessern oder anderweitig Abhilfe schaffen.

Bei Bestandsimmobilien (älter als fünf Jahre) „von privat an privat“ ist eine Gewährleistung des Verkäufers üblicherweise ausgeschlossen, d.h. die Immobilie wird gekauft „wie besichtigt“. Eine Ausnahme gibt es allerdings, wenn ein Verkäufer einen Mangel, den ein Käufer ohne besondere Sachkunde nicht erkennen kann, verschweigt (sog. Arglisthaftung). Sind Mängel an einer Bestandsimmobilie bekannt, ist es empfehlenswert, diese in einem Kaufvertrag genau zu benennen, um Missverständnisse zu vermeiden.

 

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten sind Nebenkosten eines Immobilienkaufvertrages und bei einer Immobilienfinanzierung. Sie entstehen u.a. durch den Vollzug eines Kaufvertrages z.B. für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Auflassungserklärungen, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und die Eintragung von Grundpfandrechten für den Käufer. Für den Verkäufer einer Immobilie können Gerichtskosten z.B. durch die Löschung von Grundpfandrechten entstehen.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Grundbuchamt und für jedes Grundstück / jede Immobilie mittels „Grundbuchblatt“ geführt wird. In der Fachsprache wird es oft auch als „Personalausweis der Immobilie“ bezeichnet. Es besteht aus folgenden Grundbuchblättern:

  • Bestandsverzeichnis (Flur und Flurstück)
  • Abteilung I – Eigentümer
  • Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
  • Abteilung III – Kredite

Das Grundbuch ist eine der wichtigsten Informationsquellen zu einer Immobilie und sollte daher frühzeitig eingesehen werden. Insbesondere den Eintragungen in Abt. II und III sollte ein Käufer Aufmerksamkeit widmen, da diese wertbeeinflussenden Charakter und Auswirkungen auf einen Kaufvorgang an sich haben können. Verkäufer sollten sich vor dem Beginn von Verkaufsaktivitäten intensiv mit ihrem Grundbuchauszug beschäftigen, da sich daraus auch Sachverhalte ergeben können, die den Verkaufsverlauf beeinflussen können.

 

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, welches die Grundbücher und die Grundakten zu jedem Grundstück und jeder Immobilie führt.

 

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht (§§ 1018 ff. Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)) eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise, dass dieser das dienende Grundstück z.B. in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Wegerecht), oder dass über ein dienendes Grundstück z.B. Versorgungsleitungen verlegt wurden. Grunddienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuches eingetragen.

 

Grundsteuer

Für jedes Grundstück / jede Immobilie ist Grundsteuer zu entrichten. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie und dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde.

 

Grunderwerbssteuer

Beim Kauf von Immobilen ist in der Bundesrepublik Deutschland Grunderwerbsteuer zu entrichten. Es handelt sich um eine Ländersteuer, die jedes Bundesland individuell festsetzt. In Niedersachsen beträgt sie derzeit 5% des Kaufpreises. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Wenn im Gesamtkaufpreis für eine Immobilie auch Zahlungen für mobiles Zubehör vereinbart werden (z.B. Küchenmöbel) unterliegt dieser Kaufpreisteil ggf. nicht der Grunderwerbsteuer. Fragen diesbezüglich sollten Käufer mit ihrem Steuerberater erörtern.

 

Herstellungskosten

Die Herstellungskosten (auch Normal- oder Regelherstellungskosten genannt) werden im Zuge von Wertermittlungen zu Immobilien ermittelt, und nach Baukostentabellen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2010 angesetzt. Die Baukosten dienen dazu, den Zeitwert einer Immobilie zu ermitteln.

 

Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist ein von jedem Wohnungseigentümer regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag als Vorsorge für später möglichweise notwendige Instandsetzungen, Reparaturen oder Investitionen am Gemeinschaftseigentum. Ziel der Ansparung einer Instandhaltungsrücklage ist es, sicherzustellen, dass für größere Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Kapital vorhanden ist. Die von jedem Wohnungseigentümer gezahlte Rücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum und geht daher bei Verkauf einer Eigentumswohnung auf einen Käufer über.

 

KfW-Darlehen

Über eine Bank des Staates, die KfW-Förderbank (ehemals Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), werden mittels unterschiedlicher Programme Zuschüsse und zinsvergünstigte Kredite zur Förderung des Wohneigentums gewährt. Die Programme beziehen sich regelmäßig auf die energetische Modernisierung von Gebäuden und sind oft günstiger als klassische Bankdarlehn, müssen aber im Gegenzug oft schneller getilgt werden. Die Beantragung von KfW-Darlehn kann nicht direkt sondern nur bei der Hausbank erfolgen und muss i.d.R. vor der Umsetzung der geplanten Maßnahme geschehen.

 

Mietkauf

Mietkauf ist eine besondere Form eines Immobilienkaufvertrages. Dabei sind zunächst zwei Möglichkeiten zu unterscheiden:

Es kann ein Mietkaufvertrag dahingehend geschlossen werden, dass der Käufer einer Immobilie diese unmittelbar ähnlich einem Mietverhältnis nutzen kann, ein ähnlich einer vergleichbaren Miethöhe festgelegtes Nutzungsentgelt an den Eigentümer entrichtet, und zu einem bereits feststehenden Zeitpunkt einen bereits vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer entrichtet. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer zusätzlich zu dem Nutzungsentgelt Zahlungen an den Verkäufer leistet, die später auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Aufgrund der rechtlichen Komplexität derartiger Verträge ist dringend anzuraten, derartige Verträge unter Hinzuziehung erfahrener Immobilienberater und Notare entwerfen zu lassen.

 

Miteigentumsanteil

Der Begriff Miteigentumsanteil beschreibt den Anteil eines Wohnungseigentümers am Gesamtgrundstück und der aufstehenden Immobilie. Der Miteigentumsanteil wird je nach Anzahl der Eigentumswohnungen regelmäßig in 1.000stel oder 10.000stel angegeben, und stellt u.a. den Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten in einer Eigentumswohnungsanlage dar.

 

Negativattest

Jeder Gemeinde steht nach § 24 des Baugesetzbuches generell ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Das Negativattest ist eine Bescheinigung der jeweiligen Kommune über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Die Ausübung dieses Rechts kann nur erfolgen, wenn der mit dem Grunderwerb verbundene Zweck durch die Kommune dem Wohl der Allgemeinheit dient (zum Beispiel der Erweiterung eines Schulgebäudes). Das Negativattest muss ein Notar dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorlegen.

 

Niedersächsische Bauordnung

Die Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in der aktuellen Fassung vom 12.04.2012 regelt landesrechtliche Bestimmungen zu baulichen Möglichkeiten z.B. Vorschriften zur Errichtung einer Solarenergieanlage, den Bau eines Carports oder die Anbringung einer Wärmedämmung. Die NBauO gibt Auskunft darüber, was zulässig ist, und wofür eine Baugenehmigung erforderlich ist. Der Text der NBauO ist als Download auf der Seite www.niedersachsen.de zu finden.

 

Niedersächsisches Nachbarschaftsrecht

Im Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz aus dem Jahre 1967 sind Regelungen enthalten, die zu einem harmonischen Miteinander unter Nachbarn beitragen sollen. In diesem Gesetz finden sich u.a. Regelungen zur Höhe und zu Grenzabständen von Bäumen, Anbauten, Grundstücksgrenzen und Fenstern.

 

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche, absolute Recht, den Nutzen (§ 100 BGB) aus einer fremden Sache, aus einem fremden Recht oder aus einem fremden Vermögen zu ziehen. Die häufigste Form des Nießbrauchs bei Immobilien ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzen aus der Immobilie zu erhalten (z.B. auch Mietzahlungen). Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen / Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.

 

Notaranderkonto

Früher wurden Kaufpreiszahlungen über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt. Da dies heute nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässig ist, sondern heutzutage der Käufer den Kaufpreis regelmäßig direkt an den Verkäufer zahlt, sollten sich Käufer einer Immobilie bei Kreditfinanzierung frühzeitig über die jeweiligen Auszahlungsbedingungen ihrer Bank informieren.

 

Notargebühren

Dieser Begriff beschreibt die Kosten, die durch die Beurkundung und den Vollzug eines Immobilienkaufvertrages beim Notar entstehen. Diese trägt i.d.R. der Käufer einer Immobilie.

 

Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur „Fruchtziehung“. Das bedeutet, dass der Ertrag aus dem Grundstück (z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse) dem Pächter zusteht. Bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z.B. Gasthäusern) steht der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag ebenfalls dem Pächter zu. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das „lebende Inventar“, d.h. das Nutzvieh.

 

Reichsheimstätte / Reichsheimstättengesetz

Das Reichsheimstättengesetz von 1920 (neu gefasst 1937) ging weitgehend auf die Initiative der Bodenreformbewegung zurück. Es sollte zur Versorgung von benachteiligten Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum dienen. Die sog. Heimstätter erhielten in Bezug auf ihr Heimstätteneigentum einen Vollstreckungsschutz, so dass sie vor etwaigen Zwangsversteigerungen geschützt waren. In das Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen. Andererseits sollten Spekulationsgeschäfte mit den Heimstätten dadurch verhindert werden, dass der Bodenpreisanteil, der im Grundbuch eingetragen war, beim Verkauf nicht überschritten werden durfte. Dies erwies sich auf längere Frist als erhebliche Benachteiligung der Heimstätter, denn die Heimstätter konnten an Bodenwertsteigerungen im Verlaufe der Zeit vor allem in der Wiederaufbauphase nach dem 2. Weltkrieg nicht teilnehmen. Die Heimstättenausgeber (meist Gemeinden) hatten außerdem ein Vorkaufsrecht. Sie konnten im Übrigen bei Verletzung der Pflichten des Heimstätters einen Heimfallanspruch geltend machen. Das Heimstättengesetz wurde nicht zuletzt wegen der Nichtteilnahme der Heimstätter am Bodenwertzuwachs 1993 aufgehoben, es besteht ein gesetzlicher Löschungsanspruch des Reichsheimstättenvermerks.

 

Sachwertermittlung / Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §21-25 WertV (Wertermittlungsverordnung) gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Zeitwert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungskosten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden.

 

Sanierungsvermerk

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, wenn ein Stadtgebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr entspricht, oder wenn seine Funktionen (etwa im Hinblick auf den Verkehr) erheblich beeinträchtigt sind (siehe § 136 BauGB).

Für ein solches Gebiet wird eine Sanierungssatzung erlassen, in der die Sanierungsziele festgelegt werden. Damit einher geht eine Veränderungssperre, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsabhängig machen. Im Grundbuch wird ein Sanierungsvermerk eingetragen. Die Sanierung umfasst nicht nur Einzelobjektsanierungen, sondern kann auch in einer Flächensanierung bestehen, die meist Maßnahmen der Bodenordnung voraussetzen.

Finanziert wird die Sanierungsmaßnahme durch Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Dabei werden vom Gutachterausschuss die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte und die Endwerte nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Die Eigentümer zahlen den Differenzbetrag als Ausgleich für die erfolgte Sanierung. Der Ausgleichsbetrag wird nach den Flächenanteilen ihrer Grundstücke am Sanierungsgebiet von der Gemeinde in Rechnung gestellt.

 

Sondereigentum

Innerhalb einer Eigentumswohnungsanlage beschreibt der Begriff Sondereigentum die Fläche und die Räume einer bestimmten Wohnung. Das Sondereigentum kann je nach Ausgestaltung der Teilungserklärung auch z.B. einen der Eigentumswohnung fest zugeordneten Kellerraum, oder einen Kfz-Stellplatz umfassen.

 

Sondernutzungsrecht

Wenn innerhalb einer Eigentumswohnanlage Flächen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, zur Nutzung bestimmten Eigentumswohnungen zugeordnet sind, spricht man von einem Sondernutzungsrecht. Typische Beispiele sind Gartenflächen vor Terrassen bei Erdgeschosswohnungen oder Kfz-Einstellplätze auf dem gemeinsamen Grundstück.

 

Sondertilgungen

Das Recht zu Sondertilgungen räumen heute nahezu alle Banken ihren Kunden ein, und bieten ihnen damit die Möglichkeit, neben der ohnehin vereinbarten regelmäßigen Tilgung z.B. aus Sonderzahlungen, Gewinnbeteiligungen zusätzliche Rückzahlungen an die Bank zu leisten, und damit eine schnellere Kreditrückzahlung zu erreichen.

 

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein aus mehreren Eigentumswohnungen bestehendes Gesamtobjekt in Sondereigentum (Wohnungseigentum, Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche Räume und Gebäudebestandteile zu einzelnen Eigentumswohnungen gehören, und welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind. Weiterhin sind in der Teilungserklärung u.a. auch wichtige Aspekte der gemeinsamen Nutzung der Immobilie geregelt. Hierzu zählen beispielsweise das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und möglichweise zulässige oder nicht zulässige (gewerbliche) Nutzungen. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

 

Tilgung / Tilgungssatz

Der Begriff Tilgung bezeichnet regelmäßig in Prozent des Ursprungskreditbetrages den Betrag, den ein Darlehnsnehmer an seine Bank zur Rückzahlung des Kredites bezahlt.

 

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Mit diesem Begriff wird eine Quittung bezeichnet, die bestätigt, dass ein Käufer einer Immobilie die festgesetzte Grunderwerbsteuer entrichtet hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss ein Notar dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorlegen.

 

Umbauter Raum

Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Begriff der Bruttogrundfläche. Die Begriffe „Umbauter Raum“ und „Bruttogrundfläche“ unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist.

 

Vor- / Nacherbenvermerk

Der Eigentümer einer Immobilie kann in seinem Testament oder Erbvertrag eine so genannte Vor- und Nacherbschaft anordnen, § 2100 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dies bedeutet, dass der Eigentümer mehrere Generationen von Erben hintereinander von seinem Vermögen profitieren lassen kann.

Der Eigentümer kann einen Vorerben bestimmen, der das Vermögen des Eigentümers unmittelbar mit dem Erbfall erwirbt. Gleichzeitig bestimmt der Eigentümer aber einen so genannten Nacherben, der das Vermögen des Erblassers zu einem vom Erblasser zu bestimmenden Zeitpunkt vom Vorerben ausgehändigt bekommt. Oft wird als Zeitpunkt des Eintritts des Nacherbfalls der Tag des Ablebens des Vorerben gewählt.

Bei Immobilien werden diese Vor- und / oder Nacherbenvermerke zur Absicherung in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Soll eine Immobilie verkauft werden, und sind derartige Vermerke besonders zu beachten.

 

Verkehrswert

Der Verkehrswert ist in §194 BauGB gesetzlich definiert: “Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

 

Vorfälligkeitsentschädigung

Mit dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt wird ein Geldbetrag bezeichnet, den ein Kreditnehmer an eine Bank zu entrichten hat, wenn er ein Darlehn vor Ablauf der Zinsvereinbarungsperiode zurückzahlen will. Dies ist häufig bei Verkauf einer Immobilie der Fall. Bei anstehenden Verkaufsüberlegungen ist es daher sinnvoll, sich bei seiner Bank über die konkrete Höhe vorab zu informieren.

 

Vorkaufsrecht

Das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Käufer eintreten zu können, nennt man Vorkaufsrecht.

Ein dingliches Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff BGB geregelt und kann nur für Grundstücke bestellt werden. Es entsteht durch notarielle Vereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer und einem Begünstigten (Vorkaufsberechtigten) gemäß § 873 und Eintragung in Abt. II des Grundbuches.

 

Wertermittlung

Bei einer Wertermittlung wird auf der Grundlage der in der Wertermittlungsverordnung festgelegten Verfahren der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Neben einer reinen Sachwertermittlung aus Grund und Boden sowie aufstehendem Gebäude werden bei Wertermittlungen regelmäßig auch die aktuellen Marktgegebenheiten berücksichtigt.

 

Wohnfläche

Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Immobilie.

Die Wohnfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von sämtlichen Wohnräumen, Flure und Dielen, Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume, Küchen, Badezimmer und Toilettenräume.

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (z.B. Sauna- und Fitnessräume).

Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet werden Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Kellerräumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

In vollem Umfang angerechnet werden die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

Zur Hälfte angerechnet werden die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00m und weniger als 2,00m.

Nicht angerechnet werden die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00m.

 

Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist, auch als Zinsfestschreibungszeitraum oder Zinsgarantiezeit bezeichnet, bestimmt den Zeitraum, für den eine Bank und ein Darlehnsnehmer einen unveränderlichen Zinssatz für ein Darlehn vereinbaren. Zinsänderungen am Geld- und Kapitalmarkt haben während dieser Zeit keine Auswirkung auf in den im Darlehnsvertrag vereinbarten Zins. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Zinssatz zwischen Bank und Kunde neu verhandelt werden.

 

 

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